Les étapes de votre projet d’investissement dans une maison neuve

Vous connaissez maintenant tous les avantages de la maison locative. Découvrez, étape par étape, comment bien préparer votre projet de construction et d’investissement.

Etape 1 : définir vos objectifs

La première étape consiste à bien préparer votre projet, en déterminant et en gardant toujours à l’esprit votre ou vos objectif(s) :

  • Construire un patrimoine solide ?
  • Percevoir un revenu complémentaire ?
  • Générer une plus-value ?
  • Préparer votre retraite sereinement ?
  • Disposer d’une résidence secondaire ?
  • Récupérer votre maison locative à des fins d’habitation après remboursement ?
  • Construire un logement pour l’un de vos proches ?
  • Transmettre votre bien à vos enfants ?
  • Profiter du système de défiscalisation Pinel ?

En fonction de vos aspirations, vous pourrez mieux cerner les caractéristiques de votre future maison (localisation, superficie, matériaux, équipements, etc.).

Etape 2 : profiter du dispositif Pinel

Dispositif de défiscalisation, la loi Pinel offre divers avantages aux investisseurs :

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement, selon la durée de location sur laquelle vous vous engagez, 6, 9 ou 12 ans. Par exemple, pour l’achat d’une maison en CCMI à 200 000€, que vous louez pendant 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12% du montant de votre acquisition pendant la durée de location, soit une économie fiscale de 24 000€ répartie sur 6 ans (4 000€ par an au total) ;
  • Constituer votre patrimoine sans apport, puisque ce sont les réductions d’impôt et les loyers qui financent la construction. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus ;
  • Louer la maison à vos proches (enfants, parents…).

Ce dispositif s’adresse à tout particulier ou SCI souhaitant faire construire une maison individuelle à des fins locatives, à condition de construire en zone éligible loi Pinel, de déposer le permis de construire avant le 31 décembre 2017, et de respecter certains critères propres à la location.

Etape 3 : estimer votre budget d’investissement

Le coût global d’une construction de maison individuelle

Vous devez prendre en compte, à la fois :

  • Le prix du terrain,
  • Les frais de notaire,
  • Le coût de construction,
  • Les dépenses annexes (viabilisation du terrain, taxes liées à la construction…),
  • Les frais bancaires (frais de dossier, intérêts d’emprunt et assurance emprunteur).

Investir dans le cadre du dispositif Pinel

Le principal intérêt de ce dispositif réside dans la défiscalisation. La réduction d’impôt est calculée à partir du coût d’acquisition de votre maison. A partir de là, vous devez prendre en compte deux paramètres :

  • Quel montant investir ? A savoir que le plafond fiscal de la loi Pinel est fixé à 300 000€ par personne et par an ;
  • Le montant de votre imposition est-il suffisant (supérieur à 2000€, ou selon profil si inférieur) ?

A partir de là, vous devez calculer la somme à investir pour maximiser votre réduction d’impôt, tout en évaluant votre capacité d’emprunt maximum.

En effet, il sera fiscalement plus intéressant de recourir à un prêt immobilier, afin de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus et d’éviter ainsi de trop importants bénéfices fonciers (qui engendreraient alors un impôt supplémentaire sur les revenus locatifs).

Investir sans dispositif de défiscalisation

Vous devez vous tourner vers différents organismes bancaires afin de vérifier votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépendra du montant de votre apport, de votre situation personnelle, et de vos flux de trésorerie.

Cette étape vous permettra de savoir si votre projet est réalisable et à quelle hauteur, afin de vous concentrer uniquement sur des opérations réalisables.

Etape 4 : trouver le terrain idéal et le bien adéquat

Investir dans de bonnes conditions consiste à répondre à la demande là où se trouve cette demande.

Les zones « tendues » voire « très tendues » de la loi Pinel correspondent aux villes où la demande est plus importante que l’offre. Ce sont des secteurs clés, où vous serez assuré de louer votre bien.
Encore faut-il trouver un terrain d’au moins 300 m2 dans un quartier prisé alliant tranquillité et services de proximité (commerces, écoles, transports…), pour pouvoir louer votre maison au prix souhaité.

Ensuite, en fonction de vos objectifs, votre maison devra répondre aux exigences actuelles des locataires (et également aux vôtres si vous envisagez d’y vivre au titre de résidence secondaire ou au moment de la retraite). Vous devrez donc définir avec attention les caractéristiques de votre maison (superficie, conception, nombre de chambres, équipements proposés, décoration…).

Etape 5 : faire appel au bon constructeur

Un constructeur fiable et expérimenté sera à même de vous conseiller dans votre projet d’investissement : proposition de solutions de financement adaptées à votre projet, connaissance de la demande locative et réponse adaptée, accompagnement à la recherche de terrain, aide à la définition des plans de votre future maison, construction dans les règles de l’art et selon les règlementations en vigueur…

C’est le constructeur qui sera garant de la qualité de votre construction et qui sera en charge de mener à bien votre projet. Prenez donc le temps pour choisir.

Etape 6 : louer votre maison

Après réception de votre maison, il vous restera enfin à :

  • Mettre en place les derniers aménagements (aménagement et équipement de la cuisine, décoration…), si besoin ;
  • Procéder aux diagnostic techniques obligatoires ;
  • Souscrire éventuellement à des assurances comme l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou l’assurance loyer impayé ;
  • Confier si vous le souhaitez la gestion locative à un professionnel, comme votre constructeur MDA Patrimoine.

En tout cas, pour pouvoir profiter du dispositif Pinel, la location devra prendre effet dans les 12 mois suivant la livraison de votre maison (dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire).

Etape 7 : percevoir vos revenus

Vos locataires désormais installés, vous aller enfin pouvoir percevoir vos revenus locatifs !

Veillez à bien remplir votre déclaration d’impôt suite à la mise en location de votre bien pour bénéficier d’une réduction d’impôt si vous investissez dans le cadre de la loi Pinel.