Investir en Bretagne dans l’immobilier locatif avec MDA Patrimoine
La Bretagne est une région privilégiée où il fait bon vivre et qui séduit les touristes en quête de vacances toniques et culturelles. Mais la Bretagne s’affirme également comme une région à l’économie dynamique, tournée vers l’avenir. Pour toutes ces raisons, réaliser un investissement immobilier en Bretagne s’avère un excellent choix !
Pour vous aider à faire le bon investissement locatif au bon endroit, Maisons de l’Avenir Patrimoine met à votre disposition son réseau de 5 agences en Bretagne et Pays de la Loire. Notre but est de vous accompagner et de vous guider vers l’investissement locatif parfaitement adapté à vos besoins : recherche de rendement financier, optimisation fiscale, constitution de patrimoine, transmission…
Le marché de l’immobilier en Bretagne est composé d’autant de marchés que de villes. Sa maitrise demande une parfaite connaissance de la région et du tissu économique local. Malgré des inégalités territoriales, la Bretagne dispose de nombreux atouts pour attirer les investisseurs immobiliers. L’un d’entre eux est la liaison ferroviaire de la ligne à grande vitesse (LGV), qui met Paris à 1h30 de Rennes, à 2h30 de St Malo et de Vannes, à 3h30 de Lorient et 4h45 de Brest. Un maillage de transports en commun, des voies rapides de communication, une grande richesse de paysages sur le littoral comme dans l’intérieur, un patrimoine historique et naturel préservé et des bassins d’activité économiques dynamiques garantissent à la Bretagne une population importante d’actifs et de touristes, gage d’une occupation maximale pour un bien immobilier locatif. Ille-et-Vilaine, Côtes-d’Armor, Finistère et Morbihan offrent ainsi une grande diversité de biens immobiliers et d’excellentes opportunités destinées au marché locatif touristique ou à la location pour des familles d’actifs.
La Bretagne, une région pleine de vitalité et une population en augmentation
La population de la région Bretagne (3.4 millions en 2019) augmente régulièrement depuis les années 80, dans les quatre départements bretons. Si les tendances démographiques se confirment, la Bretagne gagnera plus de 400 000 habitants entre 2018 et 2040 (chiffres INSEE). Ceci représente une augmentation de 0,52 % par an, à comparer avec la prévision d’augmentation annuelle moyenne de 0,34 % pour la France métropolitaine. Cette forte hausse en Bretagne s’explique par une augmentation importante du nombre d’habitants de 65 ans ou plus. La population d’actifs augmenterait plus faiblement et l’effectif des moins de 20 ans resterait stable. Si les retraités s’installent en priorité dans les villes moyennes, telles que Vannes ou Quimper ainsi que dans les villes du littoral, les étudiants et les actifs privilégient les villes de plus grande taille comme Rennes et Brest.
Différents scénarios possibles d’évolution de la population en Bretagne
Afin d’affiner cette analyse de l’évolution de la population bretonne, le réseau des agences d’urbanisme et de développement de Bretagne a travaillé sur quatre scénarios alternatifs : Ralentissement économique, Digitalisation et accentuation de la métropolisation, Changement climatique, Renouveau industriel.
Ces scénarios décrivent des changements possibles dans la vie des habitants en Bretagne, notamment quant à leur relation à l’environnement, à la vitalité de l’économie, à l’émergence ou au renforcement de technologies, ou encore à l’organisation territoriale régionale. Selon le scénario retenu, la croissance de la population bretonne serait plus ou moins marquée et la Bretagne compterait entre 3 642 000 et 3 905 000 habitants en 2040.
Le scénario 2 « Digitalisation et accentuation de la métropolisation » met en évidence un renforcement de l’attractivité de Rennes et de Brest, avec l’arrivée de nouveaux étudiants et de nouveaux actifs qualifiés en provenance d’autres régions françaises. Les modifications du tissu productif breton recentreraient les emplois vers les zones urbaines, attirant ainsi les familles avec enfants. Le développement du télétravail aurait pour conséquence l’installation de familles d’actifs avec enfants sur le littoral.
Quel que soit le scénario envisagé, cette analyse aboutit à une croissance de la population jusqu’en 2040. Si l’Ille et Vilaine, le littoral du Morbihan et la région brestoise profitent du dynamisme de l’emploi, les zones du Finistère sud et des Côtes d’Armor bénéficient d’une forte attractivité touristique.
Le marché immobilier en Bretagne : un investissement à prix raisonnable
Bien évidement il existe des variations de prix sur le marché de l’immobilier breton en fonction des zones. Mais les prix de l’immobilier en Bretagne restent abordables malgré une légère augmentation. Sur l’ensemble de la Bretagne, les maisons se vendent à un prix moyen de 1.837€ le m2 (prix moyen maison neuve ou rénovée). Les prix moyens d’acquisition d’une maison locative connaissent des écarts en fonction des départements :
- 1.618€/m2 pour une maison locative en Côtes-d’Armor
- 1.851€/m2 pour une maison locative en Ille-et-Vilaine
- 1.899€/m2 pour une maison locative en Finistère
- 1.992€/m2 pour une maison locative en Morbihan
La moyenne du montant des loyers au m² pour une maison locative est de 7€ (moyenne basse : 6€ et moyenne haute : 8€). Ces données sont à préciser en fonction de la localisation exacte et du type de maison locative. D’une manière générale, une situation sur le littoral breton génère des prix plus élevés, quel que soit le département.
L’intérêt des départements bretons pour un investisseur locatif
La demande locative sur la Bretagne étant forte, les temps de latence locative sont réduits, que l’on vise le marché du locatif saisonnier meublé ou celui des familles d’actifs. Voici pour chaque département breton quelques caractéristiques du marché local.
L’investissement immobilier locatif en Ille et Vilaine
La métropole rennaise attise l’intérêt des investisseurs depuis plusieurs années. À l’échelle nationale, Rennes est désormais une des agglomérations françaises les plus attractives. Ceci s’explique par un fort dynamisme économique avec un taux de chômage relativement faible. Rennes, chef-lieu de l’Ille-et-Vilaine, a vu son marché immobilier stimulé par l’arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV) qui place Rennes à 1h30 de Paris. Malgré des prix au m² plus élevés que dans le reste de la région Bretagne, Rennes est une ville très favorable à l’investissement immobilier locatif au niveau national. En 10 ans, les prix de l’immobilier à Rennes ont progressé de plus de 45%.
L’ensemble du département d’Ille-et-Vilaine bénéficie de la vitalité rennaise et des liaisons LGV. Ainsi Saint Malo, situé à 2h30 de Paris, connait également une forte demande sur le marché du locatif. La cité corsaire et son attractivité touristique apporte un intérêt supplémentaire à un projet d’acquisition de maison locative, dans une des stations balnéaires les plus prisées parmi les villes bretonnes.
L’investissement immobilier locatif en Côtes-d’Armor
Le département des Côtes d’Armor allie dynamisme économique à un cadre naturel exceptionnel, avec la réputée Côte de Granit Rose Les Côtes d’Armor sont en connexion directe avec l’ensemble des autres départements bretons. Avec 320 km de voies express gratuites les grandes villes bretonnes sont toutes à moins de 2 heures de St Brieuc. Chaque année, environ 20 000 nouveaux arrivants s’installent entre Dinan et Lannion.
L’investissement immobilier locatif en Finistère
Brest fait l’objet d’un intérêt croissant de la part des investisseurs immobiliers. Brest, longtemps identifié à son arsenal et son port de commerce a réussi sa modernisation. Avec un pôle universitaire important, une activité économique et industrielle largement diversifiée, l’attractivité économique de Brest et de sa métropole est aujourd’hui croissante. C’est un excellent choix pour un investissement locatif, d’autant plus que Brest bénéficie d’un prix de l’immobilier très accessible. Quimper au cœur du Finistère sud, se situe dans une zone de très forte activité touristique. La rentabilité d’un investissement locatif saisonnier dans la région de Quimper se doublera de la possibilité de réaliser une plus-value à la revente, avec des prix au m² appelés à monter étant donné la demande.
L’investissement immobilier locatif en Morbihan
Les villes de Vannes et d’Auray situées à proximité du Golfe du Morbihan, sont deux localisations privilégiées pour un investisseur locatif. Ces deux villes attirent de très nombreux touristes et de nouveaux habitants, étant donné la qualité de vie et la proximité avec les métropoles de Rennes et de Nantes. Le port de pêche de Lorient riche d’un très fort patrimoine historique et culturel et d’une situation remarquable sur la côte sud de la Bretagne est également un secteur particulièrement recherché par les investisseurs.
Les conseils d’un spécialiste pour savoir où investir en Bretagne
Un bon investissement locatif c’est un investissement réalisé au bon prix et avant tout au bon endroit. Les indicateurs du marché de l’immobilier place la Bretagne comme l’une des régions de la métropole où l’investissement locatif comporte de nombreux avantages pour une part de risque très faible. Nous avons vu que les quatre départements bretons : Ille-et-Vilaine, Côtes-d’Armor, Finistère et Morbihan, possèdent tous une qualité de vie remarquable. Ils se caractérisent également par une grande diversité géographique et économique. Pour être certain de faire les bons choix et pour réaliser un investissement immobilier locatif gagnant, nous vous invitons à prendre contact avec l’une des 5 agences Maison de l’Avenir Patrimoine en Bretagne (centres de travaux de Brest, Quimper, Vannes, Orvault et Cesson), ou notre agence d’Orvault (44) pour la Loire Atlantique, afin de bénéficier de notre conseil et de notre accompagnement.