Investissement immobilier locatif dans la métropole de Brest
Située à la pointe de la Bretagne, Brest offre de belles opportunités en matière d’investissement locatif. La métropole brestoise est l’un des secteurs du Finistère où l’investissement immobilier est très actif. Brest est la 2ème ville de Bretagne en nombre d’habitants après Rennes, et le 1er bassin d’emplois du Finistère. Une démographie en hausse, une activité économique en développement avec de nombreux pôles de compétitivité et grand atout, un prix de l’immobilier brestois qui reste accessible, tout ceci garantit aux investisseurs un marché immobilier florissant.
Le dynamisme brestois attire chaque année de plus en plus d’étudiants et de couples d’actifs, une aubaine pour les investisseurs ayant choisi d’investir à Brest dans l’immobilier locatif. Le parc locatif privé brestois constitue depuis de nombreuses années, la porte d’entrée dans la métropole brestoise, et les acteurs du secteur de l’immobilier constatent, année après année, une tension qui s’intensifie sur deux segments importants : la maison locative et le logement étudiant. (Sources : Le parc locatif privé et ses niveaux de loyers en 2019 – ADEUPa Bretagne Brest).
L’agence MDA Patrimoine de Brest vous fait profiter de sa parfaite connaissance du tissu économique local et du marché de l’immobilier, pour vous accompagner dans votre projet d’acquisition d’une maison locative neuve à Brest.
Evolution de la population du bassin d’habitat de Brest
Le Finistère, deuxième département breton en nombre d’habitants, représente un peu moins du tiers de la population de Bretagne. Dans le Finistère, le bassin d’habitat de Brest est le plus peuplé avec environ 43% de la population départementale. La Communauté urbaine de Brest, devenue Brest Métropole en 2015, regroupe huit communes fondatrices, et compte environ 212 000 habitants. Plus largement, la métropole de Brest est au cœur d’un bassin de vie et d’emplois de 400.000 habitants.
Sur les six dernières années, environ huit cents nouveaux ménages se sont installés à Brest chaque année. Cette arrivée régulière de population a eu pour conséquence une baisse régulière du taux de vacance locative des logements, qui atteint en moyenne 6,3 % (Sources Direction de l’habitat Brest Métropole). Parmi les dernières évolutions de population, l’Agence de l’urbanisme de Brest Bretagne ADEUPa, a annoncé en mars 2021, que la métropole de Brest avait franchi la barre des 30.000 étudiants inscrits dans une formation post-bac, au sein de la quarantaine d’établissements présents dans le pays de Brest. Avec 122 étudiants pour 1.000 habitants, Brest, se situe désormais au 10e rang des 22 métropoles françaises.
L’organisation du bassin d’habitat de Brest
Les bassins d’habitat sont des territoires au sein desquels les habitants localisent la majorité de leurs actions. Il s’agit d’un espace géographique cohérent en matière d’infrastructures, de marché du travail et de mouvements économiques. Les principaux bassins d’habitat du Finistère demeurent Brest et Quimper.
Entre 2008 et 2016, le bassin d’habitat de la métropole brestoise a connu deux évolutions majeures : il se renforce sur l’axe Landerneau-Landivisiau, jusqu’à la périphérie de Morlaix, et se restreint vers le bassin de Carhaix-Plouguer. Le bassin d’habitat de Brest conserve une forte influence sur les sous-bassins de Landerneau et de Lesneven, et tend à s’étendre le long des axes de la RN12 et de la RN165. Le Schéma de cohérence territoriale SCoT du Pays de Brest précise l’organisation du maillage urbain de cet espace notamment en matière d’habitat et de mobilité. Sur cette zone, le SCoT du Pays de Brest détaille les différentes typologies de logements.
Le Pays de Brest regroupe des typologies de logements variées, à même de répondre à la majorité des demandes en termes de taille de logement, de statut d’occupation et de prix. On remarque malgré tout que Brest métropole et le pôle urbain de Landerneau, concentrent de petits logements collectifs. Dans les autres communes du bassin, la maison individuelle domine très largement le parc. L’augmentation du nombre de familles monoparentales et le vieillissement de la population conduisent, comme sur de nombreux territoires en Bretagne, à une augmentation du nombre de ménages d’une ou deux personnes. Ceci a pour conséquence une augmentation de la demande de petits logements, en particulier de maisons 2 ou 3 chambres dans les communes à dominante pavillonnaire.
L’économie et l’emploi sur la métropole de Brest
Depuis plusieurs années la métropole brestoise a diversifié son activité économique et s’est modernisé en particulier grâce au développement de différents centres de recherches et de nombreuses universités. Brest s’affiche aujourd’hui comme la capitale européenne de la mer, avec l’activité florissante de son port de commerce (trafic marchandises et réparation navale), le développement de l’IFREMER Institut Français de Recherche pour l’Exploitation de la Mer, la création du polder EMR Energie Marine Renouvelable et l’ouverture en 2020 du Pôle d’excellence maritime 70.8. Le dynamisme brestois attire de nombreux étudiants et de jeunes couples d’actifs, une aubaine pour l’immobilier locatif. De plus, Brest abrite le 2ème port militaire français. Les familles de marins représentent une population particulièrement intéressée par l’offre de maison individuelle locative du fait des changements réguliers d’affectation.
Autre atout de Brest, l’activité touristique y est importante. Les touristes sont nombreux chaque année à Brest et sur le littoral alentour, avec une vitrine exceptionnelle : Océanopolis. Le Centre National de Culture Scientifique dédié à l’Océan, propriété de Brest métropole est le premier site touristique de Bretagne en termes de fréquentation avec 430 000 visiteurs accueillis en 2019.
En 2009, le Finistère comptait 358 505 emplois. La localisation de l’emploi en Finistère correspond à celle de la population en se concentrant sur les villes de Brest et de Quimper.
Les communes périurbaines de Brest constituent également des espaces d’emplois importants et donc des lieux d’habitation recherchés.
Le dynamisme de l’immobilier dans la région de Brest
En octobre 2020, Le Monde publiait un article « Brest, nouvelle vedette de la côte ouest » qui mettait en évidence le fait que la métropole brestoise attirait désormais des investisseurs originaires d’autres régions que la Bretagne. Les investisseurs sont intéressés par l’évolution de la population avec une proportion importante de locataires (les locataires occupent 55 % des résidences principales) et par la rentabilité locative potentielle d’une maison locative.
A partir des chiffres des Notaires de France (avril-juin 2020) et de l’Observatoire des loyers Clameur (2019), un classement de la rentabilité locative potentielle des villes moyennes en France a été établi. Neuf villes françaises de plus de 100.000 habitants offrent ainsi une rentabilité potentielle à plus de 5% : Mulhouse (6,9%), Limoges (6,8%) et Saint-Étienne (6,7%), Perpignan (6,4%), Le Mans (6,2%), Le Havre (5,6%), Clermont-Ferrand (5,2%) et Besançon (5,1%). La ville de Brest se situe au neuvième rang, avec une rentabilité locative moyenne de 5% par an. Les 26 autres villes de plus de 100.000 habitants étudiées se situent au-dessous de ce seuil.
Le loyer médian des maisons en location sur la région de Brest, toutes périodes d’emménagement confondues, s’élève en moyenne à 770 €.
La rentabilité d’une maison locative dans la région de Brest est bonne malgré des loyers peu élevés car les prix d’achat au mètre carré restent très accessibles. Le coût de l’immobilier à Brest est attractif comparé à d’autres villes françaises. Le prix au mètre carré moyen s’élève à environ 1.786€ pour une maison. À titre de comparaison, à Rennes, la moyenne des prix au mètre carré est de 4.010€ pour une maison.
Pour un projet d’investissement en maison locative dans la région de Brest, le montant de l’investissement minimum se situe aux alentours de 215.000 € pour une maison locative 3 chambres, et de 230.000 € pour une maison locative 4 chambres (budget maison + terrain, avec frais de notaire et branchements sur Brest Métropole).
L’évolution des prix du foncier est variable sur le Finistère. Trois zones se distinguent malgré tout, en termes de niveau et d’évolutions des prix. Il s’agit de la métropole de Brest, de l’agglomération quimpéroise et du littoral au sud du département dans le secteur du Pays Fouesnantais.
Dans le Pays de Brest entre 2005 et 2011, les prix ont doublé passant de 51€ du m² de terrain équipé à 98€ le m².
Nous vous invitons à prendre contact avec notre agence Maisons de l’Avenir Patrimoine Brest, pour bénéficier de notre conseil et de notre accompagnement afin de concrétiser votre projet d’investissement immobilier.