Immobilier neuf et défiscalisation immobilière
Acquérir ou faire construire une maison neuve à des fins d’habitation ou de location, vous permet de vous constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très intéressants. La gestion fiscale de son patrimoine immobilier couvre trois aspects. La recherche de solutions permettant de profiter de mesures de défiscalisation, l’optimisation fiscale d’une transmission de patrimoine immobilier et la réalisation d’un investissement locatif en profitant de mesures de défiscalisation, et/ou de non fiscalisation des revenus locatifs.
Grace à de nombreux dispositifs fiscaux encourageant la construction de maison neuve, vous pouvez investir dans la pierre tout en bénéficiant de réduction d’impôts. Afin de choisir l’investissement immobilier répondant à vos objectifs et votre situation patrimoniale, Maison de l’avenir PATRIMOINE vous conseille afin de réaliser un investissement gagnant tout en évitant les pièges de la défiscalisation.
La défiscalisation immobilière, Pourquoi ? Pour qui ?
La défiscalisation immobilière concerne l’ensemble des dispositifs légaux encourageant l’investissement locatif et permettant de réduire le montant de son imposition (impôt sur le revenu et IFI). Cette optimisation peut provenir d’une réduction de l’impôt payé ou de la déduction de charges financières liées à cet investissement.
La loi ELAN adoptée en 2018 visait à faciliter la construction de nouveaux logements en France. Ce nouveau cadre légale a amélioré de nombreux dispositifs en augmentant leur intérêt pour les propriétaires bailleurs investissant dans du logement locatif neuf ou ancien. Attention toutefois, chaque dispositif prévoit des critères d’éligibilité stricts pour en bénéficier.
Investir dans l’immobilier neuf : les avantages fiscaux
Le dispositif Pinel, réservé aux investisseurs
Dispositif emblématique de la défiscalisation immobilière, le dispositif d’investissement locatif « PINEL » permet de déduire fiscalement jusqu’à 21% du prix d’acquisition de votre bien (montant de l’acquisition plafonné à 300 000€), à condition de le louer. Concrètement, vous vous engagez sur une location de 6, 9 ou 12 ans, durée pendant laquelle vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur vos revenus à hauteur de 12, 18 ou 21% du prix du logement, selon la durée de votre engagement. Grâce au dispositif PINEL Vous pouvez bénéficier de réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000€.
La fiscalité des différents supports d’investissement immobilier neuf
Chaque type d’investissement immobilier possède sa propre fiscalité, qui conditionnera sa rentabilité, d’où l’importance d’effectuer le bon choix entre les différents supports.
Fiscalité de la location meublée et de la location non meublé
La location en meublé d’une maison
La location en meublé d’une maison concerne la mise en location d’une habitation équipés de manière suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre (meubles, literies, nécessaires de cuisine,…). Louer une maison meublée présente différents avantages par rapport à la location en vide. Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) il sera ainsi possible de bénéficier de revenus complémentaires net d’impôts.
La location meublée bénéficie d’une fiscalité attractive, du fait de l’imposition des loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, qui correspondra au type d’imposition des locations non meublées.
En optant pour la location meublée d’une maison, vous avez le choix entre deux modes d’imposition :
- Le régime micro-BIC abattement de 50% sur les revenus locatifs (si maison locative meublée de tourisme cet abattement sera de 71%)
- Le régime réel simplifié.
Le régime du micro-BIC est applicable Jusqu’à un seuil de recettes annuelles de 72.000 euros. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué au titre des frais (contre 30% dans le cadre du micro-foncier).
Le régime réel simplifié est plus complexe mais offre la possibilité de déduire deux types de dépenses importants:
- Les charges d’exploitation (intérêts bancaires, assurances emprunteur, taxe foncière, travaux…)
- L’amortissement du bien et des meubles.
En choisissant le régime du bénéfice réel, le revenu net imposable sera calculé en déduisant les frais et charges supportés, incluant les intérêts d’emprunt et les charges d’amortissement. Si ces charges sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit (reportable) sera constaté et les revenus ne seront pas imposés. Pour faciliter la gestion de leur bien, les investisseurs choisissant la location meublée, ont la possibilité de nous le confier dans le cadre d’un contrat de gestion locative.
La location en non meublé d’une maison
Autre solution, la location en nue d’une maison offre le choix entre deux modes d’imposition :
- Le régime micro-foncier avec 30% d’abattement.
- Le régime réel.
Le choix du régime micro-foncier est intéressant si vous percevez moins de 15.000 euros de loyers par an. Dans ce cas vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos loyers, et vous déclarez les 70% restants, sur lesquels vous allez payer des impôts.
Le régime réel, permet de déduire de vos revenus locatifs, différentes charges (hors amortissements) : frais de gestion et de garde, frais d’entretien, travaux de réparation, primes d’assurance, intérêts d’emprunt…).
Dans le cas d’un investissement locatif à but successoral et de protection de la famille, comme pour l’achat d’une maison locative neuve, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer profitable. Faire l’acquisition d’un bien via une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de bénéficier d’une meilleure stabilité de la fiscalité dans le temps comparativement à celle des particuliers, et de bénéficier chaque année de déduction de frais d’amortissement sur vos revenus locatifs.
A l’inverse une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) impactera fiscalement parlant votre imposition, mais apportera des avantages lors d’une revente éventuelle.
Le choix de ce régime fiscale (IR / IS) se fera via votre bilan patrimonial qui tiendra compte de votre trésorerie actuelle ainsi que vos objectifs de vie à court, moyen long termes.
La fiscalité applicable à tout propriétaire d’immobilier neuf
Que vous souhaitiez devenir propriétaire bailleur ou occupant, vous pouvez réaliser des économies d’impôts substantielles :
- Frais de notaire réduits, à 2 – 3% du prix d’acquisition du bien, quand les frais de mutation s’élèvent à environ 7% dans l’ancien ;
- Taxe foncière exonérée pendant deux ans après achèvement des travaux (sous approbation du maire).
Les avantages fiscaux d’une acquisition de résidence principale neuve
En faisant l’acquisition de votre premier logement principal (primo accédant), vous pouvez probablement bénéficier du PTZ ou prêt à taux zéro. Ce dispositif de l’Etat vise à encourager l’accession à la propriété. Il permet de financer, sans intérêt, jusqu’à 40% du prix de votre acquisition. Conditions : votre logement doit être neuf (construction, achat neuf ou sur plan) et respecter les normes énergétiques (RT 2012 et BBC).
Autre avantage fiscal non négligeable : la TVA réduite à 5,5%, contre 20% sinon, pour l’achat ou la construction d’un logement neuf dans une zone « ANRU », c’est-à-dire en rénovation urbaine. En d’autres termes, cela permet aux nouveaux propriétaires d’acquérir une maison neuve pour le prix de l’ancien dans un quartier amené à se développer et à prendre de la valeur. Un investissement dans le neuf au prix de l’ancien sans les contraintes liées à la rénovation d’un habitat ancien.
Vous trouverez plus d’information sur le site Maisons de l’avenir.
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