Les avantages fiscaux de la location en meublé pour réaliser un investissement locatif
L’instabilité des marchés financiers conduit de nombreux investisseurs à s’intéresser à l’investissement immobilier locatif. Que l’on cherche à protéger un capital ou à générer du rendement locatif, la solution d’un investissement dans une maison locative est un excellent choix. Chaque type d’investissement locatif possède sa propre fiscalité, qui va conditionner sa rentabilité. Investir dans une maison Pinel en bénéficiant d’une réduction d’impôt, ou générer des revenus locatifs non imposés grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP, les solutions pour réaliser un investissement gagnant, sont variées et dépendent en particulier du statut fiscal de l’investisseur.
Pour choisir le bon support d’investissement, nous vous conseillons de réaliser préalablement à ce choix, un bilan de patrimoine. Nos consultants en gestion de patrimoine vous accompagnent pour réaliser les meilleurs choix et adopter la bonne stratégie patrimoniale adaptée à vos objectifs.
La location en meublé d’une maison individuelle, moins courante que la location en vide, répond à la demande spécifique de locataires, tels que les actifs en mobilité professionnelle. La location meublée, plus souple, plus rentable et moins fiscalisée que la location vide, a ainsi tous les arguments pour séduire les bailleurs.
Réaliser un investissement locatif en tant que loueur en meublé
La mise en location d’un bien immobilier meublé, fait de vous un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut de LMNP est défini par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). La location d’une maison en meublé peut s’exercer en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu, telle qu’une SARL de famille par exemple.
Les revenus issus d’une maison locative meublée constituent des revenus commerciaux et à ce titre sont imposables dans la catégorie fiscale des BIC «Bénéfices Industriels et Commerciaux». En choisissant la location meublée, le bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro BIC
Avec un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs (pour un chiffre d’affaires annuel brut inférieur à 72 500€) et un abattement de 71% pour une maison locative classée « meublé de tourisme – résidence de tourisme classée » (pour un chiffre d’affaires annuel inférieur à 176 200€).
- Le régime BIC réel.
Qui permet de déduire des revenus locatifs imposables : les charges engagées, les intérêts d’emprunt et le montant de l’amortissement comptable de la maison et du mobilier.
Le choix entre ces deux modes d’imposition de vos revenus locatifs, va engendrer des conséquences sur les impôts qui seront dus sur vos revenus locatifs. Le choix entre le régime Micro BIC ou BIC réel conditionne donc la rentabilité de votre investissement immobilier.
Les avantages d’un investissement locatif meublé
Faire le choix d’investir dans une maison locative meublée, permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire défiscalisé sur une période longue. Comme le précise Hermann GENOUEL, président de Maisons de l’Avenir, investir dans la pierre offre de très bonnes perspectives de valorisation, contrairement à de nombreux placements financiers. Une maison individuelle « C’est avant tout de la pierre, un actif réel, tangible et donc rassurant ». D’autre part en termes de rentabilité, les loyers des maisons meublées sont en moyenne supérieurs de 10 à 30% à ceux des logements nus.
Le marché de la maison locative meublée s’adresse à une clientèle aisée et mobile généralement pour des raisons professionnelles. Dans ce cas, la rotation plus importante des locataires est compensée par cette fiscalité plus favorable et des loyers plus élevés. De plus en confiant la gestion locative de votre bien à notre partenaire SERVIA immobilier, nous vous déchargeons des contraintes de gestion directe et nous réduirons la vacance locative.
le statut de loueur en meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel
Par défaut, toute personne investissant dans une maison locative pour la louer en meublé, dispose du statut de loueur non professionnel LMNP. Un même propriétaire bailleur LMNP peut mettre en location un ou plusieurs logements meublés (maison ou appartement). Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce statut, les revenus locatifs générés ne doivent pas dépasser différents seuils:
- Le chiffre d’affaires annuel correspondant à l’activité de location en meublé doit être inférieur à 23.000€
- Les recettes liées à l’activité de loueur en meublé ne doivent pas excéder les revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitement et autres revenus BIC, BA, et BNC).
Si l’un de ces deux seuils est dépassé, vous relevez alors du statut de LMP Loueur en Meublé Professionnel. Ce statut intéresse les investisseurs désirant développer l’investissement locatif afin de générer des revenus locatifs importants. Le statut de LMP, offre différents atouts comme la réduction de l’impôt sur le revenu, et des avantages fiscaux pour la transmission du patrimoine immobilier.
Les avantages de la LMNP amortissable dans le cas d’un bail classique meublé
L’intérêt principal d’un investissement LMNP réside, dans la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC, qui permet de générer des revenus locatifs réguliers et non imposables pendant 20 à 30 ans. Cette non-imposition est possible grâce au principe de l’amortissement comptable, qui permet d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier qu’il contient et de déduire les charges de propriété. Par ailleurs, le dispositif d’amortissement LMNP est cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux.
Quel ameublement prévoir pour une maison locative ?
La formule de la location en meublé est appréciée par les locataires pour la simplicité d’aménagement, sans achat préalable de meubles. Elle est plébiscitée en particulier par les actifs en mobilité professionnelle. Leur situation n’étant pas stabilisée, ils apprécient la possibilité de déménager facilement et sans contraintes. La mise en location meublée d’un appartement ou d’une maison individuelle, impose l’obligation de mettre à disposition de vos locataires l’ensemble du mobilier et des équipements indispensables pour y vivre (meubles, literies, nécessaires de cuisine,…).
La Loi ALUR 2015 définit le logement meublé utilisé comme résidence principale : “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”
La Loi ALUR fixe la liste des éléments de mobilier obligatoire d’une maison locative meublée, constituant la résidence principale du locataire :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four de cuisson ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.