La loi PINEL 2020, un nouveau dispositif de défiscalisation pour l’investissement immobilier
La Loi PINEL, qui remplace le précédent dispositif de défiscalisation immobilière DUFLOT, est destinée à promouvoir l’investissement locatif grâce à des mesures d’incitations fiscales. Introduit par la loi de finances 2015, ce dispositif d’optimisation fiscale encourage l’investissement locatif en France, dans des zones bien précises, grâce à une fiscalité très attractive. Il s’agit du principal dispositif de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Le dispositif Pinel convient parfaitement aux investisseurs désirant acquérir une maison locative neuve pour la louer comme résidence principale non meublée. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de respecter certains critères. L’investissement locatif doit être réalisé dans une zone éligible, caractérisée par un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements. Changement important du nouveau Pinel 2020, il ne pourra pas s’appliquer à l’acquisition d’une maison individuelle après le 31 décembre 2020. Autre nouveauté, le dispositif Pinel fait l’objet d’une expérimentation en région Bretagne jusqu’au 31 décembre 2021, avec une régionalisation des mesures d’incitation fiscales. D’autre part la maison locative doit répondre au niveau de performance énergétique prévu par la réglementation RT 2012.
Pour être éligible au dispositif PINEL, votre projet d’investissement en maison neuve locative devra donc faire l’objet d’un dépôt de permis de construire déposé avant le 31/12/2020. Prenez donc contact avec nous rapidement pour préparer votre projet de construction. Pour votre investissement locatif PINEL, faites confiance à MDA Patrimoine pour vous proposer le bon placement, et vous garantir une excellente qualité de la construction.
Les principes du dispositif Pinel
Dispositif emblématique de la défiscalisation dans le secteur de l’investissement immobilier, le dispositif PINEL a connu depuis 2015 un très fort engouement. Son principal intérêt : se constituer un patrimoine et bénéficier d’un revenu locatif en profitant de mesures de défiscalisation. Il a permis à de nombreux investisseurs de déduire du montant de leurs impôts un pourcentage du prix d’achat d’un bien immobilier, en fonction de la durée de mise en location :
- La réduction d’impôt est de 12% si vous le louez 6 ans
- La réduction d’impôt est de 18% si vous le louez 9 ans
- La réduction d’impôt est de 21% si vous le louez 12 ans
La réduction d’impôt totale maximum étant fixée à 63.000€.
Le principe fondateur de la Loi PINEL est de soutenir la construction neuve et de dynamiser le marché locatif en développant le logement intermédiaire à destination des classes moyennes, dans des zones géographiques où le marché locatif est tendu.
Pour bénéficier de ce dispositif, votre maison locative doit donc respecter différentes contraintes :
- Être construite sur un terrain situé dans une zone éligible au dispositif
- Respecter la réglementation thermique RT 2012
- Son prix ne doit pas excéder 5 500€ au mètre carré
- Les travaux doivent être achevés dans les 30 mois suivant l’ouverture du chantier
- Le logement doit être loué nu au titre d’habitation principale
- Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés
- Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyers fixés par décret
Le plafond d’investissement est fixé à 300 000€ et à deux logements par an. La « maison Pinel » peut être louée à un ascendant ou un descendant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Un investissement réalisé via une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficie du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que celles accordées à un particulier.
Les changements apportés au nouveau dispositif PINEL 2020
La loi de finances pour 2020 modifie le champ d’application des mesures de défiscalisation du dispositif PINEL. L’article 58 octies de la loi de finances pour 2020 précise en effet qu’à partir du 1er janvier 2021, la loi Pinel ne concernera que les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement « dans un bâtiment d’habitation collectif ». Ce qui concrètement signifie, qu’un projet de construction d’une maison individuelle à des fins d’investissement locatif dans la cadre des mesures Pinel ne sera plus possible en 2021. Pour qu’un investissement de ce type soit éligible, le permis de construire devra être déposé avant le 31 décembre 2020.
Chaque année en janvier, le plafond de loyer Pinel est revalorisé. Ces plafonds ont été revalorisés de 1.5 % en 2020. Les baux conclus ou renouvelés en 2020 devront répondre à ces nouveaux plafonds fixés par décret, et qui reste variables en fonction de la zone où est situé l’investissement immobilier.
L’autre modification importante du Pinel 2020 concerne le zonage du dispositif.
Un zonage Pinel limité aux villes à forte demande locative
Le territoire de la France métropolitaine a été divisé en 5 zones (A, A bis, B1, B2 et C), en fonction des besoins spécifiques locaux en logements disponibles à la location. Afin de favoriser la construction immobilière dans des zones où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, ce dispositif ne s’applique que dans les zones A, A bis et B1.
Le zonage Pinel :
– La zone A bis : Paris et sa banlieue proche
– La zone A : Les grandes agglomérations françaises dont le marché immobilier est en tension
– La zone B1 : Les grandes communes métropolitaines éligibles au dispositif Pinel
Le « Pinel breton » une adaptation de la loi Pinel 2020 en région Bretagne
Depuis le 15 mars 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Certaines villes situées en zones B2 et C, constatent malgré tout un fort besoin en habitat locatif. Depuis le 1er janvier 2020, l’État a donc décidé de tester un zonage spécifique en Bretagne.
Le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement de Bretagne a mis à jour en septembre 2019 le nouveau zonage sur la région Bretagne, avec entre autres, le retour de Brest Métropole dans le dispositif Pinel 2020. Seize secteurs urbains de la métropole brestoise sont à nouveau concernés par le dispositif Pinel en 2020 et 2021.
Vous trouverez sur le site MDA Patrimoine la carte du zonage Pinel en Bretagne et la liste des communes concernées par le Pinel breton.
Les intérêts d’un investissement immobilier neuf Pinel
Le premier intérêt du dispositif Pinel réside dans le financement de votre bien (terrain et maison inclus) : ce sont non seulement les loyers, mais également vos impôts qui financent principalement votre bien. Enfin, la pierre reste un placement sûr. En construisant une maison pour la louer, vous pouvez espérer une rentabilité entre 3% et 7% bruts annuels, sans parler de la plus-value si vous souhaitez revendre à long terme. Dans tous les cas, au terme de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez continuer à louer votre maison sans être contraint par le dispositif (plafonnements de loyers ou conditions de ressources des locataires).