Investir dans une maison locative neuve: choisir la bonne stratégie d’investissement locatif
Investir dans une maison locative permet de se constituer un patrimoine tout en profitant d’un placement sûr et de revenus locatifs. Mais acheter pour louer demande de la réflexion pour réaliser les bons choix. Où acheter, comment investir, quel type de bien locatif choisir, quel statut fiscal adopter… les questions sont nombreuses et dépendent de votre situation financière, fiscale et patrimoniale. La première question à se poser est de vérifier que l’achat d’une maison pour la louer, vous permettra d’atteindre les objectifs personnels, qu’un bilan patrimonial personnalisé pourra mettre en évidence.
La maison locative offre une réponse parfaitement adaptée aux investisseurs à la recherche d’une sécurisation de leur capital ainsi qu’en termes de rentabilité. Maisons de l’Avenir PATRIMOINE vous accompagne dans la définition de la bonne stratégie d’investissement, quel que soit vos objectifs : défiscalisation, acquisition et transmission, constitution de patrimoine.
Quels sont les objectifs de votre investissement locatif ?
Vos objectifs personnels doivent orienter votre projet d’investissement. Il est donc très important de les définir précisément : recherchez-vous un complément de revenu, notamment en prévision de votre retraite ? Projetez-vous de loger vos proches ? Envisagez-vous de vivre dans votre maison après une période de location ? Aspirez-vous à revendre votre bien pour dégager une plus-value ?
Ces éléments vont vous permettre d’affiner votre projet afin de définir l’emplacement, la conception de votre maison locative, le budget ainsi que les aides ou les dispositifs fiscaux auxquels vous pouvez prétendre…
La constitution d’un patrimoine immobilier solide, qui vous assurera de bons rendements financiers, n’est pas le fruit du hasard. C’est un processus qui demande à un investisseur locatif d’agir selon un plan fixé dès le départ. Pour cela MDA Patrimoine vous propose la réalisation d’un bilan de patrimoine gratuit, réalisé par l’un de nos partenaires CGPI Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant.
Choisir un statut fiscal et bénéficier de mesures de défiscalisation
La rentabilité locative d’un investissement immobilier est conditionnée par la fiscalité qui lui est propre. Ainsi l’achat d’une maison Pinel et la déduction fiscale qu’elle apporte, ou le choix d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP permettant de générer des revenus locatifs non imposés, sont quelques-unes des solutions pour réaliser un investissement gagnant.
Le choix du dispositif d’investissement Pinel ?
Le dispositif PINEL est un dispositif emblématique de la défiscalisation dans le secteur de l’investissement immobilier neuf. Depuis 2015, l’achat d’une « maison Pinel » a connu un très grand succès pour se constituer un patrimoine et bénéficier d’un revenu locatif en profitant de mesures de défiscalisation. La loi Pinel a permis à de nombreux investisseurs de déduire du montant de leurs impôts un pourcentage du prix d’achat d’un bien immobilier, en fonction de la durée de mise en location. Ce sont vos impôts et les loyers perçus qui financent en partie votre maison locative. Mais ce dispositif d’optimisation fiscale n’est pas reconduit en 2021 pour l’investissement en maison locative. Le nouveau Pinel 2020 prévoit donc que pour être éligible, le projet d’investissement Pinel en maison individuelle, doit faire l’objet d’un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2020.
L'avantage de la location meublée pour un investissement immobilier
La location en meublé d’une maison individuelle, formule moins courante que la location en vide, offre une gestion plus souple, plus rentable et moins fiscalisée que la location vide. La location en meublé permet de générer des revenus locatifs non imposés grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP.
Le placement vaut l’emplacement et l’emplacement vaut le placement
En matière d’investissement immobilier un critère essentiel qui doit guider votre choix, est celui de l’emplacement, qui doit prendre en compte le potentiel des villes, l’évolution des prix de l’immobilier et le dynamisme du marché locatif local. L’emplacement que vous ciblerez doit également être cohérent avec vos objectifs : proximité des commodités pour vivre tout en louant (avec un studio attenant par exemple), besoins de vos proches si la maison leur est destinée, cadre de vie en prévision de votre installation au moment de la retraite…
Le renouveau des villes moyennes et la tendance encore renforcée par la crise sanitaire de la Covid-19, renforcent l’intérêt d’investir dans l’immobilier hors des grands pôles urbains. Les villes moyennes de Bretagne bénéficient de cette tendance où qualité du cadre de vie, tissu économique fort, voies de communication physiques et numériques doivent se concilier.
Le Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET) a construit un « indicateur de fragilité » des villes moyennes en France, tenant compte, pour chacune, des dynamiques démographiques et économiques. Cette carte montre bien la « situation favorable » de nombreuses villes moyennes de Bretagne et de Loire Atlantique, avec des villes comme Rennes et Nantes se situant à moins de 3 heures de liaison TGV de Paris.
Un investissement locatif en maison individuelle qui vise la rentabilité
Quels que soient vos objectifs, vous devrez probablement garder en tête la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier. La rentabilité locative dépend du coût de votre acquisition, des loyers perçus et des charges, et se calcule ainsi : (loyer annuel hors charge – frais et charges) / coût d’acquisition x 100. Elle oscille entre 3 et 5% net pour une maison locative.
La rentabilité sera liée à l’emplacement (et donc au loyer espéré) et au mécanisme fiscal pour lequel vous avez opté. Quoi qu’il en soit, si vous n’habitez pas sur place ou à proximité de votre maison locative, il est conseillé de souscrire une garantie loyer impayé (GLI), ou de confier la gestion locative à un professionnel comme SERVIA Immobilier, pour continuer à percevoir les loyers en cas de défaillance du locataire et assurer ainsi la rentabilité de votre bien.
Nos conseillers sont à votre écoute pour répondre à l’ensemble de vos questions