Succession immobilière et transmission de patrimoine immobilier
La réalisation d’un investissement locatif peut répondre à différents objectifs comme la constitution d’un patrimoine, la recherche de rendement financier ou d’une optimisation fiscale.
La construction d’une maison individuelle locative, « prêtes à louer » proposée par Maisons de l’Avenir PATRIMOINE cumule tous les avantages que l’on peut attendre d’un investissement immobilier:
- Créer, développer ou consolider un patrimoine immobilier de qualité RT2010 faible consommateur
- Prévoir l’avenir et protéger ses proches
- S’assurer un revenu pour la retraite
- Louer une maison à vos enfants ou vos proches
- Profiter d’avantages fiscaux
- Transmettre votre patrimoine.
Comment bien transmettre son patrimoine immobilier, c’est l’une des préoccupations principales de tout investisseur. Pour anticiper votre succession et optimiser votre fiscalité, plusieurs solutions existent, en choisissant la forme juridique et fiscale la plus adaptée, telles que la SARL de famille, la société civile immobilière ou la formule du démembrement. Vous trouverez auprès de Maisons de l’Avenir PATRIMOINE tous les conseils pour transmettre votre patrimoine dans le cadre d’une gestion de patrimoine raisonnée.
Comment bien préparer la transmission de son patrimoine immobilier ?
La transmission de son patrimoine immobilier comprend deux aspects. Elle peut répondre au souhait de transmettre de son vivant un patrimoine immobilier à ses enfants, ou correspondre à la gestion d’un héritage immobilier par les ayants droits après un décès. Que vous agissiez par générosité ou pour anticiper des frais de successions élevés, il est important de bien prendre en compte vos besoins et ceux de votre famille. Un bien immobilier acquis dans le cadre d’un héritage est soumis au régime de l’indivision, une situation à l’origine de biens des difficultés et de conflits familiaux.
La réalisation d’un bilan patrimonial personnalisé peut vous aider à organiser ces démarches. Anticiper sa succession suppose de réfléchir à sa vie future, aux besoins et aux projets qui vous animent. Il est donc essentiel de transmettre vos biens immobiliers tout en préservant vos intérêts.
Les droits de succession d’un bien immobilier
Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, il est soumis à ce titre aux droits de succession. Le calcul de l’impôt indirect qui s’applique sur la part du patrimoine immobilier d’un défunt qui revient à un héritier, est assez complexe. Avant de la soumettre à un barème progressif d’imposition, l’administration fiscale applique un abattement sur la part de chaque héritier. Le montant de cet abattement va varier selon le lien de parenté qui vous lie à la personne décédée. A ces droits de succession, s’ajoutent des frais de notaire comme la rédaction de l’attestation immobilière.
Anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier locatif
Sans anticipation de son vivant, c’est la loi qui fixe la répartition et les frais de succession des biens d’un propriétaire immobilier à ses descendants. Anticiper la succession permet d’éviter d’avoir à régler des frais de succession trop élevés et de compliquer les rapports familiaux dans une situation d’indivision. Ceci est d’autant plus important si l’on possède un patrimoine immobilier important.
En anticipant la transmission de son patrimoine immobilier vous allez pouvoir :
- Effectuer une donation de votre vivant
- Prendre des dispositions pour faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier après votre décès.
La donation se traduit par un transfert d’un bien immobilier à un bénéficiaire à titre gratuit. Faite de son vivant, elle exempte les héritiers de frais de succession et comporte certains avantages fiscaux. Des droits de donation s’appliquent à cette cession.
Il existe différents types de donation. La donation en démembrement avec réserve d’usufruit est fréquemment utilisée pour transmettre un patrimoine immobilier. Elle consiste à séparer la nue-propriété (transférée au donataire) de l’usufruit du bien (conservée par le donateur). Le propriétaire d’une maison locative peut ainsi transmettre son bien en nue-propriété tout en conservant l’usufruit, pour continuer à percevoir les revenus locatifs.
Avantages de ce système, les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. Au décès du propriétaire, la nue-propriété et usufruit sont réunis sans que le donataire n’ait à payer de droits de succession.
La SARL DE FAMILLE comme outil de transmission d’immobilier locatif
Dans le cas d’une location de maison en meublé, le choix de la SARL de famille est un moyen intéressant pour optimiser, d’un point de vue fiscal, la transmission d’un patrimoine immobilier.
La création d’une SARL de famille réunissant parents, enfants, fratries et conjoints dans un projet investissement locatif, consiste à acquérir en commun un bien immobilier meublé pour le louer. La SARL familiale doit exercer une activité commerciale, et non pas une activité civile telle que la location nue ou l’usage personnel.
Les associés de la SARL de famille profitent du régime fiscal avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : amortissement de la valeur des biens acquis et déduction de 100 % des charges (dépenses de copropriété, frais d’agence, assurances, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt…). Grand intérêt de ce montage juridique dans une optique de transmission de patrimoine, la SARL de famille permet, en procédant au démembrement des parts sociales de la société, de transmettre un patrimoine immobilier tout en limitant la charge fiscale. On peut également utiliser dans ce cas la donation avec réserve d’usufruit en cédant à vos enfants la nue-propriété de parts de la SARL familiale, tout en conservant l’usufruit.
Comme nous l’avons vu précédemment la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge du donateur. Dans le cas d’une SARL de famille, il est également possible de prendre en compte la valeur globale des parts démembrées. Si la maison locative a été acquise à crédit, le capital restant dû à la banque sera déduit de la valeur du bien immobilier.
Les avantages d’une SCI familiale pour la gestion et la transmission de patrimoine
La Société civile immobilière familiale offre une grande liberté d’organisation pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle réunit plusieurs membres possédant en commun un (ou plusieurs) bien dématérialisé sous la forme de parts de société. Dans le cadre d’une transmission, cette dématérialisation va simplifier le partage entre les donataires. Contrairement à la SARL de famille, la SCI est une «société civile» qui peut détenir des biens types : résidence principale, résidence secondaire ou maison locative non meublé.
Pour transmettre un patrimoine immobilier, le transfert de propriété d’un bien immobilier via une SCI familiale va également s’organiser avec un démembrement des parts sociales, séparant usufruit et nue-propriété. Usufruitier et nu-propriétaire se partagent les parts sociales de la Société Civile Immobilière familiale. Là encore la valeur de la donation est calculée sur celle de la nue-propriété, limitant ainsi le coût fiscal. Au décès de l’usufruitier le ou les donataires, récupèrent l’usufruit sans impôt supplémentaire à acquitter. A noter que le choix d’une transmission de patrimoine à partir d’une SCI familiale est compatible avec un projet d’investissement PINEL. Il faudra toutefois attendre la sortie du dispositif PINEL (au bout de 6, 9 ou 12 ans) pour démembrer les parts de la SCI.
La société Maisons de l’avenir PATRIMOINE vous accompagne en matière de transmission de patrimoine, afin de choisir le support adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs. Outre sa connaissance du marché de l’immobilier en région Bretagne – Pays de la Loire, vous profiterez des conseils de nos spécialistes en gestion locative, gestion de patrimoine, droit et fiscalité des successions.
Nos conseillers sont à votre écoute pour répondre à l’ensemble de vos questions